O cartório de registro de imóveis é uma serventia extrajudicial que abrange peculiaridades, as quais são regidas pela legislação pertinente.

Elencamos as dúvidas frequentes voltadas ao Registro de Imóveis, elaboradas através da Cartilha Explicativa dos Serviços Notariais e Registrais do Estado de Goiás (SINDICATO DOS NOTÁRIOS E REGISTRADORES DO ESTADO DE GOIÁS, 2019).

1. O que é Registro de Imóveis e qual sua função?

Trata-se de serventia extrajudicial destinada a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos relacionados aos imóveis. No registro, é possível saber quais foram os vários donos de um imóvel, quem são os atuais proprietários, se o bem tem restrições ou se há algo que impeça sua eventual compra ou venda. Nele são realizados os registros de atos relativos a negócios jurídicos imobiliários, a exemplo de venda e compra, doação, usufruto, gravames, garantias como hipoteca e alienação fiduciária e demais atos constitutivos, de acordo com os títulos apresentados. A propriedade sobre o imóvel somente é transmitida com o registro do título no Registro de Imóveis. Assim, o simples fato de o comprador ter lavrado uma escritura pública de compra e venda não lhe garante, por si só, a propriedade do imóvel. É necessário o registro dessa escritura pública (ou de documento particular a ela equiparado por lei especial) no cartório de imóveis. A responsabilidade pelas serventias de registro de imóvel é delegada ao oficial do Registro de Imóveis. Cabe a ele o exame prévio dos documentos apresentados para registro, o que é comumente chamado de “qualificação do título”. Não estando o título apto ao registro, seja pela falta de algum documento, seja por apresentar alguma irregularidade formal, poderá ser este devolvido sem registro para o cumprimento de exigências. Apresentados os documentos faltantes ou superadas as irregularidades formais, é realizado o registro do título.

2. O que é registro?

Registro é o ato formal que dá validade perante terceiros ao negócio jurídico que transfere, modifica ou extingue algum direito sobre um determinado bem. No caso do Registro de Imóveis, obviamente, o bem é um imóvel. É, portanto, o ato cartorial que declara quem é o proprietário formal e legal do imóvel e, ainda, se a propriedade desse bem está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

3. O que é averbação?

A averbação é o ato que anota todas as alterações ou acréscimos referentes ao registro do imóvel ou às pessoas que constam desse registro ou da matrícula do imóvel. Como por exemplo, pode-se mencionar o “habite-se”, que é expedido pela prefeitura municipal; as mudanças de nome das pessoas envolvidas; modificações de estado civil decorrentes de casamento ou divórcio; cancelamentos de hipoteca, penhoras, arresto, dentre outros.

4. O que é matrícula?

A matrícula é uma caracterização exata do imóvel, seu espelho. Ela o torna único, mostrando sua correta localização e descrição. Veja que é nela que serão feitos os atos de averbação e registro. É a forma atual de registro de propriedade. A matrícula é o documento no qual o imóvel está individualizado como um corpo certo por meio de sua descrição, nela constando todas as informações relevantes como as alienações havidas, a instituição de hipoteca, existência de penhora, dentre outras.

5. Cada imóvel só pode ter uma matrícula?

Todos os atos relacionados a direitos sobre imóveis devem ser lançados na matrícula, sob pena de não terem eficácia perante terceiros que não participaram da elaboração daquele ato. Isso faz com que a matrícula se torne um “histórico” do imóvel. Dela constarão, em ordem cronológica, de acordo com a data do registro, todas as transmissões (venda, doação, partilha) e todos os gravames (hipoteca, garantia fiduciária, indisponibilidade, penhora, pacto pré-nupcial), bem como seus respectivos e eventuais cancelamentos.

6. O que é certidão?

É o documento obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis, no qual consta todo o histórico do imóvel, conferindo segurança aos atos jurídicos praticados. Por meio da certidão, é possível ter conhecimento de todos os atos da matrícula. Pode ser requerida por qualquer pessoa. Para efeito de lavratura de escritura, a certidão tem validade de 30 dias, a partir de sua expedição.

7. O que consta na certidão da matrícula?

A descrição do imóvel e a informação da existência e regularidade de eventual construção perante o Registro de Imóveis são informadas na certidão da matrícula. A certidão de inteiro teor da matrícula apresenta todas as informações que foram registradas e averbadas a partir da data de sua abertura. Isto permitirá identificar, por exemplo, quem é o proprietário atual e se há algum ônus registrado (hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, sequestro, arrolamento fiscal, indisponibilidade, contaminação) sobre o imóvel.

8. É possível realizar uma busca pelo nome do proprietário?

Neste caso, há que se fazer uma busca pelo indicador pessoal (arquivo em ordem alfabética dos nomes dos proprietários) para se obter quais imóveis são ou foram de propriedade de determinada pessoa pesquisada.

9. Qual a diferença entre a certidão de matrícula e a de transcrição?

A principal diferença é quanto ao tipo de certificação. No caso da certidão de matrícula, extraída por meio de fotocópia, constam todos os ônus e as alienações relacionados ao imóvel. Assim, sua expedição dispensa certificação, ao final, da negativa de outros ônus ou alienações a ele relacionados. Tratando-se de certidão de imóvel ainda não matriculado, a certidão será da transcrição. Nesse caso, se o interesse é saber quem é o proprietário, o pedido deve ser de certidão de propriedade. É necessário que desta certidão conste expressamente a inexistência de novos ônus e alienações para que a informação seja completa e segura.

10. Que títulos podem ser registrados?

Os títulos que podem ser registrados constam do art. 221 da Lei nº 6.015/1973. São as escrituras públicas, os instrumentos particulares envolvendo valores de até 30 (trinta) salários mínimos (art. 108 do Código Civil), os formais de partilha, as cartas de sentença e os mandados judiciais, bem como as garantias reais e averbações pertinentes. Cópias de títulos (como a de uma escritura pública de compra e venda), ainda que autenticadas, não podem ser registradas.

11. Quais os documentos que devo apresentar para registros e averbações?

Os documentos variam de acordo com aquilo que se registra ou averba. É necessário que a parte interessada verifique junto ao serviço extrajudicial competente para detalhamento, conforme o caso.

12. O que é prenotação?

Prenotação é a anotação prévia e provisória no protocolo, feita pelo oficial do Registro de Imóveis, de um título apresentado para registro. A lei prevê garantias ao requerente do registro. Por isso, todos os títulos apresentados ao registro imobiliário devem ser anotados no livro protocolo, com numeração determinada de acordo com a sequência de sua apresentação, ou seja, é prenotado. Isso atende ao princípio da anterioridade, que garante que o registrador examine o título que foi apresentado em primeiro lugar. Caso o título seja devolvido para cumprimento de exigências e, posteriormente, vier a ser reapresentado após os 20 dias do ingresso inicial, receberá um novo número de protocolo.

13. O que é processo de dúvida?

O título apresentado poderá ser devolvido pelo Registro de Imóveis, caso não esteja em condições formais de ser registrado. Nessa hipótese, o cartório expedirá nota devolutiva contendo as razões da recusa. Nessa situação, se o apresentante não se conformar com a recusa, poderá requerer ao oficial que suscite dúvida perante o juiz corregedor permanente, que decidirá acerca da pertinência ou não das exigências feitas pelo registrador. Esse procedimento está disciplinado no art. 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973. Se preferir, o próprio interessado no registro pode suscitar diretamente a dúvida ao juiz.

14. O registro de um imóvel contém um erro na sua descrição. Este erro pode ser corrigido?

A retificação da descrição do imóvel, prevista no art. 213 da Lei nº 6.015/1973, tem por finalidade a correção da descrição do imóvel. A retificação pode ser feita diretamente no cartório ou em juízo.

15. Na aquisição do primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH, como serão cobrados os emolumentos?

Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), serão reduzidos em 50%. O interessado deverá requerer o desconto no momento do ingresso do título na serventia.

16. Após a compra de um imóvel financiado, houve sua quitação junto ao agente financiador. Como proceder?

O comprador deve apresentar o termo de quitação emitido pelo credor, para que seja feita a sua averbação junto à matrícula do imóvel, cancelando-se, assim, a alienação fiduciária.

17. Quero adquirir um imóvel “na planta”. Como posso obter informações sobre o empreendimento?

Para negociar unidades imobiliárias ainda não construídas ou em construção, o empreendedor precisa inicialmente registrar o projeto no Registro de Imóveis competente. Este empreendimento recebe o nome de incorporação imobiliária. Todos os prospectos, propagandas e cartazes devem informar o número do registro, da matrícula do imóvel e o cartório onde foram depositados os documentos necessários a este registro. De posse da informação, o interessado poderá se dirigir ao cartório competente e verificar, gratuitamente, todos os documentos que ali foram arquivados, tais como eventuais certidões de ações e protestos em nome do proprietário e do incorporador (se diversos), e plantas aprovadas do empreendimento, entre outros relacionados no art. 32 da Lei nº 4.591/1964. Isso permitirá ao interessado avaliar a situação econômico-financeira do empreendedor e do proprietário, e as especificações do empreendimento.

18. Como registrar um compromisso de compra e venda de imóvel?

O interessado deve apresentar os documentos pertinentes, como a escritura pública do compromisso de compra e venda ou instrumento particular do compromisso de compra e venda, que deve conter a qualificação completa das partes e a descrição completa do imóvel. Devem ser reconhecidas as firmas de todas as assinaturas, inclusive das testemunhas, identificando-as com RG e CPF. Eventualmente, outros documentos poderão ser exigidos após a análise do título. Não será recolhido ITBI para este registro.

19. Um título pode ser apresentado apenas para exame e cálculo?

Sim. Nesse caso, o título não será lançado no protocolo e a sua recepção depende de requerimento escrito e expresso do interessado, do qual conste sua ciência de que o título não goza da prioridade prevista no art. 186 da Lei nº 6.015/1973. Então, se o interessado não desejar o registro do título (o qual exige o depósito prévio dos emolumentos), mas apenas o seu exame, é vedado o seu lançamento no protocolo. Não é possível, portanto, o recebimento de títulos apenas para prenotação.

20. É possível a realização do usucapião nos serviços notariais e de Registro de Imóveis?

Sim. Conforme Provimento nº 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião formulado pelo requerente – representado por advogado ou por defensor público, nos termos do disposto no art. 216-A da LRP –, que será processado diretamente no ofício de Registro de Imóveis da circunscrição em que estiver localizado o imóvel usucapiendo ou a maior parte dele, podendo abranger a propriedade e demais direitos reais passíveis de usucapião.